Sonderkündigungsrecht 

im Rahmen einer Zwangsversteigerung

§ 57 a ZVG: Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

Die Kündigung ist aber nur bei berechtigtem Interesse bzw. bei Eigenbedarf unter Einhaltung der jeweiligen Kündigungsfrist möglich. In diesem Fall nur zum 1. zulässigen Termin und zudem muss die Kündigung bis zum 3. Werktag des auf den Zuschlag folgenden Monats erklärt werden.

Vgl. zur Begründung BayObLG - 10. Juni 1992: "Der Zuschlag von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung ist als Veräußerung i. S. des § 564b II Nr. 2 S. 2 BGB anzusehen. Die in dieser Vorschrift enthaltene Einschränkung des Rechts zur Kündigung wegen Eigenbedarfs ist auch dann zu beachten, wenn das Mietverhältnis gem. § 57a ZVG unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt wird." 

Die Vorschrift gibt somit zum einen dem Ersteher die Befugnis zur Kündigung, auch wenn der bisherige Eigentümer als Vermieter (an dessen Stelle der Ersteher tritt, § 571 I BGB i. V. mit § 57 ZVG) zu einer solchen Kündigung nicht berechtigt war. Zum anderen legt die Vorschrift fest, welche Kündigungsfrist bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts zu beachten ist.

LG Frankfurt/M., Urt. v. 5.12.1989 – 2/11 S 157/89 zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts

Erster zulässiger Termin zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts gem. § 57a ZVG ist nicht der rechnerisch und kalendarisch frühestmögliche Termin, sondern derjenige, den der Ersteher unter Berücksichtigung der zur Prüfung der Sach- und Rechtslage erforderlichen Zeit bei Beachtung der gebotenen Sorgfalt einhalten kann.

Gesetzestext § 57 ZVG: Ist das Grundstück einem Mieter oder Pächter überlassen, so finden die Vorschriften der §§ 566, 566a, 566b Abs. 1, §§ 566c und 566d des Bürgerlichen Gesetzbuchs nach Maßgabe der §§ 57a und 57b entsprechende Anwendung. 

"Kauf bricht nicht Miete" bleibt also auch hier das prägende Prinzip. Das gilt übrigens auch für alle Nebenabreden, die im Laufe der Mietzeit zwischen Mieter und Vermieter getroffen worden

Der neue Vermieter tritt Kraft Gesetz anstelle des bisherigen Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem alten Mietverhältnis ein. Ein neuer Mietvertrag muss nicht abgeschlossen werden. Etwa vom Vermieter gewünschte Vertragsänderungen muss der Mieter nicht akzeptieren. Wenn der neue Vermieter die Zahlung der Miete auf sein Konto verlangt, muss er seine Berechtigung nachweisen. 

Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden (BGH Senatsurteile vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851 (Leitsatz: Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist.).

Vertragliche Ansprüche des Mieters richten sich also dann gegen den Erwerber, wenn sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden (Senatsurteile vom 14. Oktober 1987 - VIII ZR 246/86, NJW 1988, 705 unter 2 b, cc und vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451 unter II 2 b; BGH, Urteil vom 14. September 2000 - III ZR 211/99, WM 2000, 2509 unter 3). Ansprüche treffen den Erwerber nicht, wenn sie in der Zeit vor der Veräußerung fällig geworden sind und in die der Erwerber daher nicht eingetreten ist, weil sie nicht in die Dauer seines Eigentums fallen. 

Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat. 

Dies gilt auch dann, wenn für die Verpflichtungen des Zwangsverwalters die Vorschriften des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 noch nicht heranzuziehen sind (BGH, Urt. v. 16.7.2003 - VIII ZR 11/03).