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Wertberechnung - Methoden
Grundstücke spielen beim Zugewinn eine erhebliche Rolle, weil sie oft den einzigen Wert darstellen, der während der Ehe erwirtschaftet wurde. Nach § 1374 Abs. 2 BGB sind dem Anfangsvermögen Vermögensgegenstände mit ihrem Nettowert (Also unter Abzug von Verbindlichkeiten) hinzuzurechnen, die ein Ehegatte nach
Eintritt des Güterstands schenkweise oder von Todes wegen oder mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht erwirbt, und zwar gem. § 1376 Abs. 1 2. Alt BGB mit ihrem Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs.
Bei der Wertermittlung geht es nach der Rechtsprechung um den "wirklichen Wert" des Grundstücks. Die Auswahl des Wertermittlungsverfahrens steht, wenn das Gesetz keine bestimmte Methode vorgibt, im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, wobei zur Ermittlung des Verkehrswertes von
Immobilien unterschiedliche Methoden angewandt werden. Neben dem Sachwertverfahren kommt das Ertragswertverfahren in Betracht. Eine weitere anerkannte Bewertungsmethode ist die sogenannte „Mischmethode”, welche die Ergebnisse der beiden vorgenannten Verfahren kombiniert, oder auch eine an dem aktuellen Veräußerungswert
des Grundstücks orientierte Wertermittlung. Für die Wahl der jeweiligen Methode kommt hierbei dem Charakter des Objekts bzw. seiner Nutzung und Bewirtschaftung eine erhebliche Bedeutung zu.
Dass dabei etwa für die Bewertung eines Miet- oder Mehrfamilienhauses die Ertragswertmethode spezifischer ist, ergibt sich aus dem Umstand, dass bei Kaufinteressen Renditeinteressen besonders wichtig sind. Andererseits bietet sich bei dem
klassischen Fall von eigen genutzten Einfamilienhäusern eher die Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren an. Bei dem im Rahmen des Zugewinnausgleichs zu ermittelnden Verkehrswerts einer Immobilie mit gemischter Wohn- und Betriebsbebauung sind Sach- und Ertragswert der Immobilie zu berücksichtigen.
Wie sieht die Berechnung im Ertragswertverfahren aus?
Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen
abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden. Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge wird der Ertragswert ermittelt (Vgl. §§ 17 ff. der ImmoWertV). Der Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich
der Bewirtschaftungskosten (§ 19). Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen. Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ergibt sich der Rohertrag insbesondere aus den
vertraglichen Vereinbarungen. Die Anwendung der sogenannten „Mischmethode” könnte sich demgegenüber etwa für die Wertermittlung von Wohnhäusern mit Einliegerwohnung empfehlen, wobei jedoch die neuere Wertermittlungslehre dieser Bewertung skeptisch bis ablehnend gegenübersteht.
Soweit eine Wertermittlung nach dem in der Wertermittlungsverordnung vorgesehenen „Vergleichswertverfahren” erfolgen soll, sind jedoch insoweit an die Vergleichbarkeit der zur Bewertung herangezogenen Objekte nach dem BGH strenge Anforderungen zu stellen. Eine Bewertung nach dem
auf dem Markt erzielbaren Verkaufspreis für die Immobilie böte sich schließlich (nur) bei konkret bestehender Veräußerungsabsicht zum maßgeblichen Stichtag an.
Es ist Sache des Richters, die zur Ermittlung des "vollen, wirklichen" Wertes der Immobilie geeignete Bewertungsmethode auszuwählen und sachgerecht anzuwenden. Seine
Entscheidung kann vom Beschwerdegericht nur daraufhin nachgeprüft werden, ob sie gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder ob sie sonst auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht (st. Rspr).
Dabei muss der für die Berechnung des Zugewinns maßgebende wirkliche Wert eines Grundstücks nicht immer mit dem hypothetischen Verkaufswert am Stichtag übereinstimmen. So kann der wirkliche Wert des Grundstücks höher sein als der aktuelle Veräußerungswert. Insbesondere ist
bei der Bewertung ein vorübergehender Preisrückgang nicht zu berücksichtigen, wenn er bei nüchterner Beurteilung schon am Stichtag als vorübergehend erkennbar war. Eine strengere Orientierung an dem tatsächlich erzielbaren Verkaufserlös ist nur dann geboten, wenn das Grundstück zur Veräußerung bestimmt ist
oder als Folge des Zugewinnausgleichs veräußert werden muss. Der BGH hatte kein Problem damit, dass der ein Sachverständiger den Verkehrswert sowohl aus dem (niedrigeren) Ertragswert als
auch aus dem (höheren) Sachwert ermittelt. Diese Art der Wertermittlung war darauf zurückzuführen, dass die Immobilie an sich als Gewerbeobjekt zu kategorisieren ist, gleichzeitig aber ein - von der Klägerin allein genutztes - Wohngebäude umfasste. Ebenso wenig
war zu beanstanden, dass das Berufungsgericht bei der Bewertung der Immobilie gegenüber dem Gutachten einen weiteren Abschlag vorgenommen hat. Insoweit hat das Vorgericht ergänzend den unstreitigen Vortrag der Parteien herangezogen. Danach war ihnen von mehreren Maklern ein Verkaufspreis von 850.000 DM als
realistische Kaufpreisgröße angegeben und von den Parteien auch intern beim Erwerb des hälftigen Miteigentumsanteils durch die Klägerin zugrunde gelegt worden. |
Vielleicht mehr als jede andere Rechtsmaterie ist das 