Versorgungsleitungen

Wasserleitungen

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Gehören Versorgungsleitungen zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum?

Die Frage der Zuordnung hat maßgebliche Bedeutung für die Kostenverteilung bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.

Gemäß § 5 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gilt, dass Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, nicht Sondereigentum sein können. Daher gehört eine zentrale Versorgungsanlage, mit der die Einheiten mit Wasser versorgt werden, zwingend zum Gemeinschaftseigentum.

Dagegen können Leitungen, die alleine der Versorgung einer einzelnen Wohnung dienen, ab der Abzweigung von der Hauptversorgungsleitung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Eine Zuordnung solcher Leitungen zum Sondereigentum ist indes nicht zwingend, da auch Ver- und Entsorgungsleitungen, die nur dem Gebrauch eines Sondereigentums dienen, auch dann zum Gemeinschaftseigentum gehören können, wenn sie sich im Bereich eines anderen Sondereigentums befinden. In Teilungserklärungen kann eine ausdrückliche Regelung zur Zuordnung der Ver- und Entsorgungsleitungen enthalten sein. Hier gilt generell, dass solche Regelungen (dispositiven) Vorschriften des Gesetzes oder sonstigen als üblich vorausgesetzten Fällen vorgehen können. § 5 Abs. 2 WEG regelt:

(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

Wenn Versorgungsleitungen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind sie nicht Gegenstand des Sondereigentums. Sie stehen dann vielmehr zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum. Zu Anlagen und Einrichtungen in diesem Sinn gehören insbesondere Anlagen, die der Versorgung aller Wohnungen mit Wasser, Elektrizität, Wärme und Warmwasser dienen. Dies gilt aber nicht für Anschlussleitungen in die einzelnen Wohnungen ab der Abzweigung von der Hauptleitung. Solche Leitungen stehen grundsätzlich im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers.

Grundsätzlich geht das Gesetz von der widerleglichen Vermutung aus, dass Bestandteile im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Für die Zugehörigkeit zum Sondereigentum ist indes der Wille der Beteiligten und ihre Vereinbarungen maßgeblich. Dieser Wille muss entweder in der Teilungserklärung oder im Aufteilungsplan hinreichend zum Ausdruck kommen, andernfalls entsteht Gemeinschaftseigentum (So OLG Frankfurt 1997). Die Vermutung der Gemeinschaftlichkeit und damit für Gemeinschaftseigentum erstreckt sich indes nur auf jene Teile, die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmt sind und dazu dienen. Fehlt es an einer solchen Bestimmung, dann fehlt es an der Vermutung. Geht es um die Zuordnung von Leitungssystemen, die lediglich der Versorgung einer Wohnung dienen, fehlt es am Gemeinschaftsbezug, so dass von Sondereigentum auszugehen ist (So BayObLG  2001). 

Oft sind Teilungserklärungen so formuliert, dass sie ausgelegt werden müssen. Wenn Sie uns eine solche Erklärung vorlegen, sind wir gerne bereit, das ausführlich zu begutachten.  

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