Schäden - Wohnungseigentum - Ordnungsgemäße Verwaltung - Unterlassungen

So dramatisch muss es nicht kommen, aber was ist, wenn am Grundstück Schäden auftreten?

So schlimm, wie es oben abgebildet ist, muss es nicht werden. Aber was ist, wenn Wohnungseigentümer sich um das Hausobjekt nicht ausreichend kümmern und ein erheblicher Schaden eintritt für einen anderen Wohnungseigentümer?

Nehmen Wohnungseigentümer eine erforderliche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht vor, so können sie nach dem Oberlandesgericht München aus dem Jahre 2009 dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, zum Schadensersatz verpflichtet sein. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist stets ein Verschulden der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer. 

Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), die gemäß § 21 Abs. 4 WEG jeder Wohnungseigentümer verlangen kann. Sie obliegt gemäß § 20 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich und kann von ihnen mit Stimmenmehrheit beschlossen werden. Zu dem Pflichtenkreise der Eigentümerversammlung gehört es auch, in einem angemessenen zeitlichen Rahmen für die Beseitigung von Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum zu sorgen. Nehmen die Wohnungseigentümer eine erforderliche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht vor, so haften sie demjenigen Wohnungseigentümer, der dadurch einen Schaden erleidet, aus § 280 Abs. 1, § 286 Abs. 1 BGB oder aus § 823 BGB auf Ersatz. Voraussetzung ist nach dem Oberlandesgericht München aber in jedem Fall ein Verschulden der Wohnungseigentümer. 

Die Pflichtverletzung kann darin bestehen, dass erkannte Mängel nicht oder nicht rechtzeitig beseitigt, die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kostenvorschüsse nicht rechtzeitig erbracht oder eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung abgelehnt wurde. Bei Vorliegen der anspruchsbegründenden Tatsachen können auch Schadensersatzansprüche eines Wohnungseigentümers wegen dadurch verursachter Schäden an seinem Sondereigentum gegeben sein. Zur Dogmatik dieses Anspruchs führt das Gericht aus:  Der Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1, § 286 Abs. 1 BGB oder aus § 823 BGB i.V.m. § 21 Abs. 4 WEG ist ein individueller, der dem einzelnen Wohnungseigentümer gegen die übrigen Wohnungseigentümer, die eine Pflichtverletzung begangen haben, zusteht. Das Vorliegen bestandskräftiger Eigentümerbeschlüsse, die eine beschlossene Gesamtsanierung aufschieben oder durch eine eingeschränkte Maßnahme ersetzen, schließt einen Schadensersatzanspruch wegen verzögerter oder unterlassener Instandsetzung nicht grundsätzlich aus.

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Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zur Geltendmachung eines aufgrund einer Verletzung des Verwaltervertrags in ihrem Verwaltungsvermögen entstandenen Schadens aktivlegitimiert.

Für Verbindlichkeiten aus einem Vertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haften die Wohnungseigentümer nur dann als Gesamtschuldner, wenn sie sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben.

Wenn Sie Fragen haben, rufen Sie uns an (0228/635747) oder schicken Sie uns eine Email (drpalm@web.de). Wir sind gerne bereit, uns Ihr Anliegen näher anzusehen.

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