Wohnungseigentum

im Prozess

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Amtsgericht Wuppertal 

Weiterhin können die Wohnungseigentümer mit Mehrheit auch über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Das kann einem Maßstab folgen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert. Die Wohnungseigentümer können bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Dies soll zu besseren Ergebnissen führen, da auf den Nutzen für die einzelnen Miteigentümer abgestellt wird. Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch bei Anpassungen an den Stand der Technik möglich wie z.B. Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung.

Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt erhalten, wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Diese Änderungen werden demnächst berücksichtigt. Die Kommentierungen in der Folge beziehen sich teilweise noch auf die alte Gesetzeslage. 

Wohnungseigentümer vor Gericht  

Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann es zu Meinungsverschiedenheiten und Interessenkollisionen kommen, die intern nicht gelöst werden können. Für solche Fälle sieht das Gesetz die Möglichkeit vor, diese Streitigkeit vor Gericht auszutragen. 

Die Zuständigkeit der Amtsgerichte umfasst in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, soweit sie nicht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes den Landgerichten zugewiesen sind: Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 bis 4 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes. Diese Zuständigkeit ist ausschließlich.  

Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (örtliche Zuständigkeit), ist nach § 43 WEG ausschließlich zuständig für folgende Streitigkeiten und Verfahren (sachliche Zuständigkeit):  

1. Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander;  

2. Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern;  

3. Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;  

4. Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer;

5. Klagen Dritter, die sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder gegen Wohnungseigentümer richten und sich auf das gemeinschaftliche Eigentum, seine Verwaltung oder das Sondereigentum beziehen;  

6. Mahnverfahren, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Antragstellerin ist. Insoweit ist § 689 Abs. 2 der Zivilprozessordnung nicht anzuwenden.

Streitigkeiten der Wohnungseigentümer

Das Gericht entscheidet bei allen Fragen, die im Zusammenhang mit der Wohnungseigentümergemeinschaft stehen. Dazu gehören Streitigkeiten über Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit der Streit seinen Ursprung im Bereich des Wohnungseigentums hat. Dazu gehören insbesondere folgende Fälle:

-         Fragen der Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums

-         hinreichende Rücksichtsnahme untereinander

-         Einhaltung der Hausordnung

-         Zahlung des Haus- bzw. Wohngeldes

-         Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen

-         bauliche Veränderungen am Gebäude

Ziel eines solchen Verfahrens kann eine Geldzahlung oder die Wiederherstellung eines ursprünglichen Zustands sein, wenn dieser rechtswidrig verändert wurde. Auch das künftige Unterlassen eines störenden Verhaltens oder die Auskunftserteilung über bestimmte relevante Tatsachen  kann auf diesem Weg erreicht werden.

Das gerichtliche Verfahren kann von jedem Wohnungseigentümer eingeleitet werden, der durch eine Maßnahme oder ein Verhalten persönlich betroffen ist. Soweit er Ansprüche geltend machen will, die nicht ihm persönlich zustehen, sondern der gesamten Eigentümergemeinschaft ( z.B. Zahlung des Wohngelds an die Gemeinschaft ), muss er sich zuvor durch einen Beschluss der Miteigentümer hierzu ermächtigen lassen. Die vorherige Befassung der Versammlung der Wohnungseigentümer mit einem auf deren Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung gerichteten Antrag ist Zulässigkeitsvoraussetzung der Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG (Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 WEG nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt).  

Streitigkeiten mit dem Verwalter

Auch für Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter ist das Wohnungseigentumsgericht zuständig. Dabei geht es um Fragen der Einsetzung und Abberufung des Verwalters. Des weiteren fallen hierunter alle Auseinandersetzungen über Rechte und Pflichten des Verwalters, und darüber, ob er seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt hat.

Auf diesem Weg kann die ordnungsgemäße Durchführung der Verwaltung erreicht werden. Auch die Erteilung von Auskünften durch den Verwalter kann erzwungen werden, sowie die Zahlung von Schadensersatz. Letzteres ist aber nur möglich, wenn der Verwalter bei der Schadensverursachung in seiner Funktion als Verwalter tätig war. Andernfalls muss der Verwalter wie jede andere Person auch, vor dem normalen Zivilgericht auf Schadensersatz verklagt werden.

Wenn es um die Geltendmachung von Ansprüche der gesamten Eigentümergemeinschaft geht, muss ein Wohnungseigentümer per Beschluss zum gerichtlichen Vorgehen gegen den Verwalter ermächtigen werden.  

Streitigkeiten über Beschlüsse

Das Gericht ist auch für die Überprüfung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung zuständig. Dabei prüft das Gericht die Rechtswidrigkeit des jeweiligen Beschlusses nur, wenn dieser innerhalb eines Monats seit Beschlussfassung angefochten wurde. Wurde diese Frist versäumt, so ist eine Überprüfung der Wirksamkeit des Beschlusses nicht mehr möglich.

Der Klage eines Wohnungseigentümers gegen die übrigen Eigentümer auf Feststellung, dass eine bauliche Änderung am Gemeinschaftseigentum mangels Nachteils gemäß § 14 Nr. 1 WEG zustimmungsfrei sei und deshalb nicht von ihm beseitigt werden müsse, fehlt grundsätzlich das Rechtsschutzbedürfnis. Das LG München setzt in einer Entscheidung aus dem 2009 voraus, dass der Kläger zuvor gemäß § 22 I 1 WEG einen Beschluss in der Eigentümergemeinschaft hierüber herbeigeführt hat. Die Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit der baulichen Veränderung ist nur dann entbehrlich, wenn sie dem Kläger ausnahmsweise unzumutbar ist. Diese Voraussetzungen liegen selten vor, weil etwa im Einzelfall eindeutig und ohne weitere Prüfung feststehen muss, dass keinerlei Nachteile im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG ausgelöst werden. Eine andere Variante wäre, dass von vornherein sicher ist, dass die übrigen Eigentümer das Einverständnis verweigern.

Ablauf des Verfahrens

Das Verfahren vor dem Wohnungseigentumsgericht ist ein besonderes Gerichtsverfahren, das auf die Bedürfnisse und Interessen der Wohnungseigentümer zugeschnitten ist. Der Richter wird hier als Vermittler tätig, der eine Einigung im beiderseitigen Interesse herbeiführen soll, soweit dies möglich ist. Darüber hinaus soll er die Parteien während des Verfahrens helfend unterstützen, indem er unter anderem zur Aufklärung der tatsächlichen Sachverhaltsumstände beiträgt und bei der Stellung der nötigen Anträge hilft. Von daher ist die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts nicht zwingen vorgesehen und in vielen Fällen auch nicht nötig.

Antragstellung

Das Verfahren beginnt mit der Antragsstellung beim zuständigen Amtsgericht. Der Antrag kann sowohl schriftlich – auch per Fax – als auch mündlich bei der Geschäftsstelle des Gerichts gestellt werden. Inhaltlich muss sich aus dem Antrag lediglich ergeben, welches Ziel verfolgt wird. Es ist also anzugeben, worum es im einzelnen geht, und gegen wen oder was man vorgehen will. Es empfiehlt sich, den Sachverhalt mit einfachen Worten klar und deutlich zu umschreiben und auf umfassende tatsächliche und rechtliche Ausführungen zu verzichten. 

Wichtig ist die Namensnennung desjenigen gegen den sich der Anspruch richten soll, inklusive seiner gültigen Postadresse. Bei einem Verfahren gegen die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft genügt dabei regelmäßig die Angabe der Adresse des Verwalters und eine Liste aller Wohnungseigentümer.

Kostenvorschuss

Nach Antragstellung verlangt das Gericht einen Kostenvorschuss vom Antragssteller, der an die Gerichtskasse zu zahlen ist. Sollte dieser nicht in der Lage sein, diesen Vorschuss zu zahlen, so kann er zusätzlich einen Antrag auf Gewährung von Prozesskostenhilfe stellen. Prozesskostenhilfe wird ihm bewilligt, wenn das Verfahren Aussicht auf Erfolg hat und der Antragssteller in finanzieller Hinsicht bedürftig ist, so dass er von den anfallenden Gerichts- und Anwaltskosten ganz oder teilweise befreit wird.

Nach Zahlung des Kostenvorschusses oder Bewilligung der Prozesskostenhilfe wird der  Gegner über die Einleitung des Verfahren informiert.

Mündliche Verhandlung

In der Regel lädt der Richter die Beteiligten zu einer mündlichen Verhandlung, in der der Sachverhalt besprochen und nach einer gütlichen Einigung gesucht wird.  Kommt eine solche zustande, so wird hierüber ein Vergleich geschlossen, der für beide Seiten bindend ist. Kommt eine solche Einigung nicht zustande, so muss weiter verhandelt werden. Gegebenenfalls müssen strittige Tatsachen durch Zeugenaussagen oder andere Beweismittel nachgewiesen werden.

Das Verfahren kann vor Beginn der mündlichen Verhandlung durch Rücknahme des Antrags jederzeit beendet werden. Mit Beginn der Verhandlung ist dies nur noch mit Zustimmung des Verfahrensgegners möglich.

Sollten sich bestimmte tatsächliche Umstände ändern, die ein weiteres gerichtliches Verfahren überflüssig machen, so sollte man das Verfahren gegenüber dem Gericht für erledigt erklären. Das Gericht entscheidet in einem solchen Fall dann nur noch über die Verteilung der bis dahin durch den Prozess entstandenen Kosten.

Gerichtsentscheidung

Das Gericht trifft schließlich seine Entscheidung durch einen Beschluss. Dieser enthält neben der rechtlichen Begründung auch eine Entscheidung darüber, wer die Kosten des Verfahrens zu tragen hat. Dabei geht es sowohl um die entstandenen Gerichtskosten, inklusive des gezahlten Kostenvorschusses, als auch um die Erstattung der notwendigen Anwaltskosten. Normalerweise trägt dabei derjenige die Kosten, der den Rechtsstreit im Ergebnis verloren hat. Bei teilweisem Verlieren beziehungsweise Gewinnen werden die Kosten entsprechend zwischen den Beteiligten aufgeteilt. Da die Beauftragung eines Anwalts in solchen Verfahren in der Regel nicht nötig ist, muss meist jeder Beteiligte das Honorar für seinen Anwalt selbst zahlen, auch wenn er den Rechtsstreit im Ergebnis gewinnt. Die Höhe der entstehenden Kosten richtet sich dabei nach dem Wert des Streitgegenstandes.

Besteht die Gefahr, dass dem Antragssteller bereits während des Verfahrens später nicht mehr rückgängig zu machende Nachteile entstehen, trifft das Gericht von sich aus eine einstweilige, vorläufige Anordnung, die den Antragssteller bis zur Abschluss des Verfahrens schützt. Befürchtet ein Beteiligter Nachteile für sich, so kann auch er den Richter dazu anregen, eine solche schützende Anordnung zu erlassen.

(1) Richtet sich die Klage eines Wohnungseigentümers, der in einem Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1 oder Nr. 3 einen ihm allein zustehenden Anspruch geltend macht, nur gegen einen oder einzelne Wohnungseigentümer oder nur gegen den Verwalter, so sind die übrigen Wohnungseigentümer beizuladen, es sei denn, dass ihre rechtlichen Interessen erkennbar nicht betroffen sind. Soweit in einem Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 3 oder Nr. 4 der Verwalter nicht Partei ist, ist er ebenfalls beizuladen.  

(2) Die Beiladung erfolgt durch Zustellung der Klageschrift, der die Verfügungen des Vorsitzenden beizufügen sind. Die Beigeladenen können der einen oder anderen Partei zu deren Unterstützung beitreten. Veräußert ein beigeladener Wohnungseigentümer während des Prozesses sein Wohnungseigentum, ist § 265 Abs. 2 der Zivilprozessordnung entsprechend anzuwenden.  

(3) Über die in § 325 der Zivilprozessordnung angeordneten Wirkungen hinaus wirkt das rechtskräftige Urteil auch für und gegen alle beigeladenen Wohnungseigentümer und ihre Rechtsnachfolger sowie den beigeladenen Verwalter.  

(4) Wird durch das Urteil eine Anfechtungsklage als unbegründet abgewiesen, so kann auch nicht mehr geltend gemacht werden, der Beschluss sei nichtig.

Rechtsmittel

In Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 bis 4 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes ist das für den Sitz des Oberlandesgerichts zuständige Landgericht gemeinsames Berufungs- und Beschwerdegericht für den Bezirk des Oberlandesgerichts, in dem das Amtsgericht seinen Sitz hat. In Zivilsachen ist nach § 133 GVG der Bundesgerichtshof zuständig für die Verhandlung und Entscheidung über die Rechtsmittel der Revision, der Sprungrevision, der Rechtsbeschwerde und der Sprungrechtsbeschwerde.  Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.das Berufungsgericht in dem Urteil oder

2.das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung

zugelassen hat.  

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder

2. die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.  

In Wohnungseigentumssachen nach § 43 Nr. 1 bis 4 finden die Bestimmungen über die Nichtzulassungsbeschwerde (§ 543 Abs. 1 Nr. 2, § 544 der Zivilprozessordnung) aber keine Anwendung, soweit die anzufechtende Entscheidung vor dem 1. Juli 2012 verkündet worden ist, vgl. § 62 II WEG.

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