Wohnungseigentum

Kosten und Lasten der Gemeinschaft

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Weiterhin können die Wohnungseigentümer mit Mehrheit auch über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Das kann einem Maßstab folgen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert. Die Wohnungseigentümer können bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Dies soll zu besseren Ergebnissen führen, da auf den Nutzen für die einzelnen Miteigentümer abgestellt wird. Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch bei Anpassungen an den Stand der Technik möglich wie z.b. Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung.

Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt erhalten, wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Diese Änderungen werden demnächst berücksichtigt. Die Kommentierungen in der Folge beziehen sich auf die alte Gesetzeslage. 

Die Kosten und Lasten der Gemeinschaft  

Bei der Verwaltung und Unterhaltung einer Eigentumsanlage fallen verschiedene Kosten an. Im Folgenden werden  verschiedene Kostenpositionen aufgeführt, die regelmäßig auftreten. Neben der Frage, ob bestimmte Kosten individuell zugeordnet werden können, oder ob eine Verteilung unter der Eigentümergemeinschaft zu erfolgen hat, werden auch Vorschläge gemacht, welche Kostenverteilung für welchen Rechnungsposten sinnvoll ist.  

Das jeweilige WEG-Mitglied kann regelmäßig nur noch in Höhe seiner laufenden Zahlungsverpflichtungen belangt werden. Demnach ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. 

Das heißt, dass zukünftig die Eigentümergemeinschaft insgesamt für Verbindlichkeiten gegenüber Dritten haftet. Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte umfasst. Der einzelne Eigentümer kann demnach nur noch in Höhe seiner laufenden Zahlungsverpflichtungen belangt werden, es sei denn, er hat sich gegenüber den Gläubigern explizit persönlich verpflichtet.

Aufzugskosten sind Kosten der Gemeinschaft und sind daher entsprechend den Miteigentumsanteilen unter allen Wohnungseigentümern aufzuteilen. Dies hat zur Folge, dass alle Miteigentümer an den Kosten unabhängig davon beteiligt werden, ob sie den Fahrstuhl tatsächlich nutzen. Insbesondere für Bewohner im Erdgeschoss kann dies eine ungerechte Verpflichtung darstellen, so dass an eine Befreiung dieser Personen von den Aufzugskosten zu denken ist. 

An den Kosten von baulichen Veränderungen ist derjenige Wohnungseigentümer nicht zu beteiligen, der dieser Maßnahme nicht zugestimmt hat. Vielmehr sind die anfallenden Kosten ausschließlich unter den anderen Wohnungseigentümer aufzuteilen.  

Bei der Verteilung der Kosten für gerichtliche Auseinandersetzungen ist die Kostenentscheidung des Gerichts zu beachten. Danach müssen nur diejenigen Wohnungseigentümer die entstandenen Verfahrenskosten tragen, die vor Gericht unterlegen sind. Jeder der Unterlegenen ist mit gleichem Anteil zu beteiligen. Die Anteile werden in den Einzelabrechnungen der jeweiligen Wohnungseigentümer geltend gemacht.  

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine öffentliche Last, die für jede Wohnung gesondert erhoben wird. Sie stellt keine Kostenposition für das gemeinschaftliche Eigentum dar, sondern ist von jedem Wohnungseigentümer gesondert zu zahlen.  

Die Kosten für den Hausmeister müssen von allen Wohnungseigentümern gemeinsam getragen werden. In der Regel wird es sich anbieten, eine gleiche Belastung aller Wohnungseigentümer zu vereinbaren, da dies oft gerechter sein dürfte, als eine Kostenaufteilung proportional zum jeweiligen Eigentumsanteil.  

Bei den Heizkosten bietet es sich an, diese auf Grund des tatsächlichen Verbrauchs umzulegen, da hierdurch eine gerechte Verteilung der Kosten erfolgen kann. Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass zumindest eine teilweise verbrauchsabhängige Abrechnung auf Grundlage der Heizkostenverordnung erfolgt. Dieses Gesetz sieht bestimmte Mindeststandards vor, die bei der Verteilung der Heizkosten eingehalten werden müssen. Danach ist ein gewisser Prozentsatz ( zwischen 50 und 70 Prozent ) der anfallenden Gesamtheizkosten anhand des gemessenen Verbrauchs umzulegen, während die restlichen Kosten nach der Größe der Wohn- und Nutzfläche zu verteilen sind. Jeder Wohnungseigentümer kann die Befolgung der Heizkostenverordnung in seiner Eigentümergemeinschaft auch bei Gericht einklagen und so zwangsweise herbeiführen. Die Eigentümergemeinschaft kann sich aber auch über die Heizkostenverordnung hinwegsetzen und durch einstimmige Vereinbarung eine andere Verteilung der Heizkosten vorsehen,  beispielsweise eine Abrechnung, die ganz und gar auf dem tatsächlichen Verbrauch basiert. Dies stellt zwar einen Verstoß gegen die Heizkostenverordnung dar, hat aber keine rechtlichen Konsequenzen. Zur Messung des tatsächlichen Verbrauchs stehen verschiedene technische Systeme zur Verfügung. Diese können sich sowohl in ihrer Genauigkeit als auch hinsichtlich der entstehenden Kosten erheblich unterscheiden.   

Eine Liquiditätsumlage kann der Verwalter von allen Wohnungseigentümern verlangen, wenn dies zur Beseitigung von Zahlungsschwierigkeiten der Gemeinschaft notwendig ist. Zahlungsprobleme können eintreten, wenn einzelne Wohnungseigentümer ihr monatliches Hausgeld nicht gezahlt haben oder dieser Betrag im Wirtschaftsplan zu niedrig angesetzt wurde. Dann sind die Wohnungseigentümer entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zur anteiligen Nachzahlung des ausstehenden Betrages verpflichtet.  

Die Müllabfuhr- und Straßenreinigungsgebühren werden als Gemeinschaftskosten entsprechend den Miteigentumsanteilen unter den Wohnungseigentümern verteilt, vorausgesetzt diese Kosten werden von dem Leistungserbringer durch eine einheitliche Rechnung von der Gemeinschaft eingefordert. Ist die Gemeinde in der Lage die anfallenden Gebühren für jeden Wohnungseigentümer gesondert zu erheben, so kann die Gemeinschaft mehrheitlich beschließen, dass jeder einzelne Wohnungseigentümer individuell die von ihm geforderten Gebühren zahlen soll.  

Reinigungskosten, die bei Säuberung des gemeinschaftlichen Eigentums ( z.B. des Treppenhauses oder des Kellers ) anfallen, werden als Gemeinschaftskosten unter allen Wohnungseigentümern aufgeteilt.  

Bei der Verteilung von Reparaturkosten kommt es darauf an, welcher Teil des Gebäudes instand gesetzt wurde. Handelt es sich um einen Bestandteil des Gemeinschaftseigentums, dann muss die Eigentümergemeinschaft die anfallenden Kosten übernehmen. Die Kosten für Reparaturen am Sondereigentum muss dagegen der jeweilige Eigentümer tragen. Jeder Wohnungseigentümer ist dazu verpflichtet, den Zutritt zu seinem Sondereigentum zu gestatten, soweit dies zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Entstehen dem einzelnen Wohnungseigentümer dadurch Schäden ( z.B. Reinigungskosten ), so kann dieser von der Gemeinschaft hierfür Schadensersatz verlangen.  

Schornsteinfegergebühren für Gemeinschaftsanlagen gehören zu den Lasten des Gebäudes und sind nach den allgemeinen Grundsätzen unter den Wohnungseigentümern entsprechend ihrer Miteigentumsanteile aufzuteilen. Dagegen müssen die Fegegebühren, die für die Reinigung von Sondereigentum anfallen, vom jeweiligen Sondereigentümer selbst getragen werden. 

Sonderumlagen können auf Grund eines gesonderten Beschlusses der Eigentümergemeinschaft von den Wohnungseigentümern verlangt werden, um einen besonderen Finanzbedarf der Gemeinschaft (z.B. für eine aufwendige Reparatur oder eine Baumaßnahme) zu decken. Der Beschluss muss sowohl den Gesamtbetrag der Maßnahme aufführen, als auch den Beitrag, den der einzelne Wohnungseigentümer aufzubringen hat.  

Stromkosten werden in der Regel für jede Wohnung vom Stromversorger gesondert ermittelt und eingefordert, so dass eine Verteilung dieser Kosten nicht nötig ist. Lediglich der Stromverbrauch der Gemeinschaftsanlagen muss auf Grund des vereinbarten Verteilungsschlüssels auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden.  

Unwirksam ist ein Eigentümerbeschluss, der den Mitgliedern der Wohnungseigentümerschaft in der Form eine Kostenpauschale und Schadensersatzpauschale die Zahlung von Umzugsgebühren auferlegt, deren Höhe in einem groben Missverhältnis zu den entstehenden Kosten sowie den im Normalfall für das Gemeinschaftseigentum vorstellbaren Schäden steht.

Versicherungsprämien für die gemeinschaftlichen Wohngebäudeversicherungen oder die Hausbesitzerhaftpflichtversicherung müssen von allen Wohnungseigentümern gemeinsam getragen werden. Eine Verteilung erfolgt anhand der Miteigentumsanteile, soweit nichts anderes in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist. Die Prämien für seine Hausratversicherung muss jeder Wohnungseigentümer selbst zahlen.  

Die Verwaltervergütung, deren Höhe sich aus dem Verwaltervertrag ergibt, ist unter den Wohnungseigentümern aufzuteilen. Die gesetzlich vorgesehene Verteilung der Kosten auf Grundlage der Größe des jeweiligen Miteigentumsanteils wird meistens als ungerecht angesehen, da der Verwaltungsaufwand für alle Wohnungen, unabhängig von deren Größe und Bewohneranzahl, gleich groß ist. Von daher sollte überlegt werden, jede Wohnungseinheit in gleicher Höhe an den Kosten zu beteiligen. Üblich ist es, für jede Eigentumswohnung eine monatliche Pauschale in Höhe von 15,00 € bis 30,00 € zu berechnen. Für Tätigkeiten des Verwalters, die über die normale Verwaltung hinausgehen, kann dieser eine zusätzliche Vergütung verlangen, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag vorgesehen ist.  Zusatzvergütungen sind beispielsweise denkbar

- bei Mahnungen wegen Hausgeldrückständen

- bei gerichtlicher Vertretung der Eigentümergemeinschaft oder 

- bei der Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen.  

Bei den Wasserversorgungskosten empfiehlt sich eine verbrauchsabhängige Umlage oder eine Verteilung, bei der die Anzahl der Bewohner einer Wohnung berücksichtigt wird. Bei der Warmwasserversorgung kann jeder Wohnungseigentümer auf Grund der Heizkostenverordnung eine Kostenverteilung verlangen, die sich zumindest teilweise am tatsächlichen Verbrauch des Warmwassers orientiert. Hinsichtlich des Kaltwasserverbrauchs kann die Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss festlegen, dass eine Abrechnung erfolgen soll, die sich am individuellen Verbrauch orientiert. Dabei kann auch der nachträgliche Einbau von Wasseruhren auf Kosten der einzelnen Wohnungseigentümer beschlossen werden. Hinsichtlich der Kosten der Abwasserentsorgung gilt das gleiche wie bei den Abrechnungsmodalitäten für Kaltwasser. 

Der rechtsgeschäftliche Veräußerer von Wohnungseigentum kann die Auszahlung seines Anteils an der  gebildeten Instandhaltungsrücklage nicht verlangen, wenn sich nicht aus der Teilungserklärung etwas anderes ergibt. 

Eine Darstellung von Rechtsanwalt Yannis Markmann

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